Н. Г. Чернышевского современные проблемы географии (к юбилею кафедры экономической географии сгу) Сборник



жүктеу 2.55 Mb.
бет10/13
Дата21.04.2019
өлшемі2.55 Mb.
түріСборник
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   13

Т. А. Стрельникова



АЛЬТЕРНАТИВНАЯ СХЕМА ПОГАШЕНИЯ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА В РОССИИ

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения [1].

На законодательном уровне закреплены экономические отношения между залогодержателем и залогодателем в части их прав по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке). В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [2].

В целях создания массового рынка ипотечного жилищного кредитования, учитывающего интересы заемщиков, необходимо создать механизм социальной защиты заемщика и закрепить его соответствующей нормативно-законодательной базой. Для создания механизма социальной защиты заемщика необходимо в первую очередь совершенствовать финансово-кредитные схемы погашения ипотечного жилищного кредита.

В международной и отечественной практике ипотечного кредитования существуют три основные схемы погашения кредита: равномерно-аннуитетная, прямолинейная и «шаровой» платеж [3].

Равномерно-аннуитетная схема предусматривает выплату равных платежей в течение всего периода кредитования. Периодический платеж (аннуитет) включает в себя часть основной суммы долга и выплаты по процентам с остатка долга.

На основе прямолинейной схемы выплачивается равными частями основная сумма долга (ипотека), проценты выплачиваются с остатка долга.

«Шаровой» платеж позволяет заемщику выплатить первоначальную сумму долга в конце периода кредитования, а в течение всего периода кредитования выплачивать только проценты по кредиту со всей суммы долга.

Остальные схемы погашения кредита могут быть комбинированными между названными.

Для того чтобы система ипотечного кредитования заработала в полной мере и приобрела социальный характер, необходимы альтернативные схемы погашения кредита, доступные молодым семьям. Рассмотрим в качестве примера реальный ипотечный жилищный кредит, выданный для покупки двухкомнатной квартиры на следующих условиях: сумма кредита – 1400000 рублей; срок кредита – 240 месяцев (20 лет); процентная ставка по кредиту – 13,5% годовых. Собственные средства заемщика составляют 800000 рублей.

Для погашения кредита по кредитному договору банком предложена комбинированная схема: основная сумма кредита (1400000 руб.) погашается прямолинейным методом при ежемесячном погашении основной суммы долга. Проценты по кредиту погашаются при условии ежедневного начисления с суммы остатка задолженности по кредиту и умножаются на количество дней в месяце. В итоге сумма выплат по процентам составляет 1897707,54 руб.

Величина ежемесячного платежа для погашения основной суммы долга составила 5833,33 руб. За 240 месяцев будет возвращен ипотечный кредит размером 1400000 руб. Выплаты процентов в течение двенадцати месяцев первого года составляют соответственно: 16052,05; 15985,17; 14377,81; 15851,40; 15275,34; 15717,64; 15145,89; 15583,87; 15516,99; 14951,71; 15383,22; 14822,26 руб. Только к одиннадцатому году выплаты процентов снижаются до 9359,63 руб. и до 5501,71 руб. к шестнадцатому году. В последнем, двадцатом по счету году выплаты процентов, выплаты составят 841,44 руб. Общие ежемесячные расходы залогодателя в первом году составляют соответственно: 21885,39; 21818,50; 20211,14; 21684,74; 21108,68; 21550,97; 20979,22; 21417,20; 21350,32; 20785,05; 21216,55; 20216,55 руб.

Автором статьи предложена альтернативная схема погашения жилищного ипотечного кредита. Рассмотрим данную схему при тех же условиях, по которым была рассмотрена схема погашения кредита, предложенная банком. Основная сумма кредита составляет 1400000 руб. Она погашается также, прямолинейным методом, при ежемесячном погашении основной суммы долга.

Учитывая то, что основная нагрузка на заемщика падает в части выплат процентов по кредиту, предлагается погашать проценты по кредиту по принципу самоамортизирующейся ипотеки равномерно-аннуитетным методом с применением фактора фонда возмещения следующим образом.

Сумма выплат по процентам, составляющая для банка 1897707,54 руб., принимается за будущую стоимость, которую необходимо возместить к концу 240-ого периода (фонд возмещения) при ставке сложного процента, равной годовой ставке процентов по кредиту 13,5%, при условии ежемесячного возмещения. В результате залогодатель выплачивает ежемесячно величину процентов, наращенную по сложному проценту при годовой ставке 13,5% при условии ежемесячного возмещения.

Выплаты процентов в течение двенадцати месяцев первого года составляют соответственно: 1563,23; 1580,82; 1598,60; 1616,59; 1634,77; 1653,16; 1671,76; 1690,57; 1709,59; 1728,82; 1748,27; 1767,94 руб. К одиннадцатому году выплаты процентов достигнут 6768,48 руб., а к шестнадцатому году – 13243,51 руб. Только в двадцатом году выплаты процентов составят 22657,54 руб. Общие ежемесячные расходы залогодателя в первом году составляют соответственно: 7396,56; 7414,15; 7431,93; 7449,92; 7468,11; 7486,50; 7505,09; 7523,90; 7542,92; 7562,15; 7581,60; 7601,27 руб.

Предлагаемая схема погашения кредита экономнее в три раза в первые годы выплат по кредиту заемщиком. Если в первые месяцы заемщик выплачивает по схеме, предлагаемой банком, около 22000,00 руб., то по альтернативной схеме, предлагаемой автором статьи, около 7500,00 руб. Очевидно, что для молодых людей такая схема является более реальной и приемлемой. Внедрение предлагаемой схемы погашения ипотечного жилищного кредита повысит возвратность ипотечных кредитов на её начальном этапе и тем самым создаст условия для социальной защиты заемщиков.
Литература



Достарыңызбен бөлісу:
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   13


©kzref.org 2017
әкімшілігінің қараңыз

    Басты бет