Территориальная комплексная схема радостроительного планирования развития территории Батыревского района



жүктеу 4.77 Mb.
бет21/38
Дата07.05.2019
өлшемі4.77 Mb.
түріПояснительная записка
1   ...   17   18   19   20   21   22   23   24   ...   38

7.3. Комплексная оценка территории


Природные и техногенные особенности территории района требуют проведения системной оценки основных факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на проектные решения, направленные на развитие района и обеспечение устойчивого развития этой территории.

Результатом оценки является:



  • Выявление свойств территории, ограничивающих возможности её использования для всех или отдельных видов хозяйственной деятельности;

  • Изыскание территориальных ресурсов для развития основных видов хозяйственной деятельности;

  • Предоставление, по возможности, полных достоверных сведений о территории, позволяющих административным органам оперативно принимать взвешенные и обоснованные решения по всем возникающим планировочным вопросам.

При этом оценка территории района для различных видов хозяйственной деятельности (градостроительной, рекреационной, природоохранной и пр.) производилась по следующим факторам:

  • современному использованию территории

  • инженерно-геологическим условиям

  • водообеспеченности

  • степени эрозионной опасности

  • транспортной обслуженности

  • рекреационно-ландшафтной оценке

Чертёж. Комплексная оценка территории


I По современному использованию территории

По современному использованию территории район характеризуется высокой сельскохозяйственной освоенностью, о чем свидетельствует наивысший коэффициент использования сельхозугодий в Республике – 1,9.

Всесторонний анализ интегральных показателей и характеристик государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения выявил превышение стоимости земель Батыревского района в сопоставлении со среднереспубликанской ценой более чем в 1,5 раза и тем самым закрепил за ними статус наиценнейших в Чувашской Республике. Эти земли, даже если они проблемные, по действующему законодательству (Земельный Кодекс РФ) подлежат особой охране. Их изъятие допускается в исключительных случаях на основании нормативно-правовых обоснований.

В системной комплексной оценке сельскохозяйственного района, каким является Батыревский, эффективность использования земель в сочетании с их кадастровой стоимостью, являются определяющими аргументами в выборе направления её перспективного использования.



Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

В статье 79 Земельного Кодекса РФ «Особенности использования сельскохозяйственных угодий говорится:



  1. Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

  2. Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд представляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

  3. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектом культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

  4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

  5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Государственная кадастровая оценка земель в республике начата с оценки земель сельскохозяйственного назначения Чувашским землеустроительным проектно-изыскательским предприятием «Волговят НИИ Гипрозем» по заданию Госкомзема Ч.Р. (дог. № 42 и 43 от 30.10.2000г.).

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проведена в 2 этапа. На первом этапе в соответствии с «Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации» Росземкадастром определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в среднем по Республике. При этом кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий при сроке капитализации 33 года определена в сумме 14950 рублей.

В соответствии с «Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации» в 2000 году выполнен второй этап данных работ на площади 883 тыс. га. Государственная кадастровая оценка (ГКО) сельскохозяйственных угодий проведена специальным программным обеспечением путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:



  • определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению

  • определение расчетного рентного дохода и определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, как объектов оценки.

Интегральными показателями являются:

  • по плодородию почв – совокупный почвенный балл

  • по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков

  • по местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

При определении интегральных показателей по плодородию почв использованы данные почвенных обследований, а также сведения внутрихозяйственной оценки земель: совокупный почвенный балл, балл по выходу кормовых единиц с единицы площади сельскохозяйственных угодий.

Интегральные показатели по технологическим свойствам определены с использованием крутизны склонов, конфигурации участков, энергоемкости почв, каменистости участков из материалов внутрихозяйственной оценки земель.

Интегральные показатели по местоположению определены с использованием статистических данных по отдельным хозяйствам:


  • объем реализованной сельскохозяйственной продукции за последние три года

  • расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции

  • категории дорог, связывающих центральную усадьбу хозяйства с пунктом реализации продукции

  • класс реализуемой сельскохозяйственной продукции.

Дифференциальный рентный доход определен, как разность между показателем оценочной продуктивности и ценой ее производства.

Абсолютный рентный доход принят для всех объектов оценки единым на уровне 12 рублей (1% стоимости валовой продукции растениеводства с 1 га) по всей территории Российской Федерации.

Расчетный рентный доход рассчитан суммированием величин дифференциального и абсолютного рентного доходов. В случае если дифференциальный рентный доход имеет отрицательное значение, он принимался за ноль, при этом расчетный рентный доход – равным 12 руб./га.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определена умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, т.е. на 33 с округлением данных до 10 рублей.

В результате работ по ГКО получена кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в Республике по административным районам, землевладениям и землепользованиям. Кадастровые стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий в разрезе хозяйств района приведены в таблице № 1.

ГКО сельскохозяйственных угодий в 2001 году прошла экспертизу в РосНИИземпроекте и Росземкадастре, где получено положительное заключение о результатах ГКО сельскохозяйственных угодий (письмо Росземкадастра от 17.12.2001 № СС/1053).

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Чувашской Республике составила 14850 рублей; по Батыревскому району –
23740 рублей.

Площадь оцениваемых сельхозугодий – 49161 га (88% всех сельхозугодий района).



В 2001г. в Республике начаты работы по государственной кадастровой оценке земель поселений (ГКОЗП). ГКОЗП выполняется по 14 видам функционального использования земель. Сельские поселения с числом жителей до 10000 чел. оценены без кадастрового деления, как точечные объекты.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий
Батыревского района на 01.01.2002 г

Таблица 7.3./1

№ п/п

Объект кадастровой оценки (сельхозпредприятия)

Кадастровая стоимость сельхозугодий всего, руб./га

Группа сравнительной оценки

1

СХПК «Байрак»

30330

II

2

СХПК «Тойси»

37460

II

3

СХПК «Звезда»

34780

II

4

СХПК «Урожай»

33230

II

5

СХПК «Родник»

29540

III

6

СХПК «Чулпан»

30000

III – II

7

СХПК «Родина»

32340

II

8

СХПК «Бикшики» («Герой»)

19870

IV

9

СХПК «Первомайск»

22140

III

10

СХПК «Маяк»

19470

IV

11

СХПК «Красное знамя»

25010

III

12

СХПК «Югель» («Восток»)

26400

III

13

к/з «Колос»

32340

II

14

к/з «Заря»

40260

I

15

к/з «Имар» («Новая сила»)

23595

III

16

СХПК «Чишма»

37650

II

17

КП «Алга»

29010

III

18

СХПК «Нива»

25480

III

19

СХПК «Знамя»

34090

II

20

СХПК «Труд»

29700

III

21

СХПК «Пашъел»

25740

III

22

АКХ «Хастар»

24950

III

23

СХПК им. Крепкова

27590

III

24

КХСП «Ударник»

10720

IV

25

СХА «Малалла»

37460

II

26

СХПК «Мир»

29500

III

27

СХПК «Була»

34190

II

28

СХПК «Новокотяковское»

30790

II

29

СХПК «Упамса»

8880

V

30

СХПК «Ишаки» («Дубрава»)

24420

III

31

СХПК «Йольдыз»

27820

III

32

СХПК «Батыревское»

40560

I

33

ОАО им. Ленина

35970

II

34

СХПК «Урняк»

19900

IV

35

ГП Питомник «Батыревский»

34580

II

36

КСП «Дружба»

27820

III




По району

23740

III




По Республике

1485

IV

Для удобства, кадастровая стоимость сельхозугодий по землепользователям этих 5 районов, сгруппирована в 5 групп по убывающей ценности (тыс. руб./га):

I группа – более 40

II группа – 40 - 30

III группа – 30 - 20

IV группа – 20 - 10

V группа – до 10

В среднем по району оценочная группа III (по Республике IV). Самые ценные земли в районе в сельхозпредприятиях – СХПК «Батыревское», к/за «Заря» (I группа), СХПК «Чишма», СХПК «Тойси», СХА «Малалла» (II группа); самые низкие показатели у земель СХПК «Упамса» (V группа), КХСП «Ударник», СХПК «Маяк», СХПК «Бикшики», СХПК «Урняк» (IV группа). Оценка по хозяйствам колеблется от 8880 до 40560 руб./га.

Оценка сельскохозяйственных земель приводится на чертеже «Комплексная оценка территории».

На более детальных стадиях проектирования оценка сельскохозяйственных земель, изымаемых под строительство и пр. нужды, подлежит обязательному уточнению.

В оценку стоимости земли в некоторых случаях при изъятиях может быть введен повышающий коэффициент.

Другими наиболее значимыми оценочными факторами считаются параметры соотношения открытых пространств и пространств, покрытых лесом, с учетом застроенной территории и плотностью населения.

Административный район, сложившийся на берегах реки Була в единую территориальную структуру, площадью 94,3 га имеет нижеследующий характер современного использования:

с/х назначения – 55,0 %

лесного фонда – 36,0 %

поселений – 6,0 %

промышленности, транспорта, связи и пр. – 0,4%

особо охраняемых – 0,03%

запаса – 2,6 %

Таким образом по своей структуре Батыревский район является агролесным районом Чувашской Республики. Плотность населения района – 43 чел./км2,, а на открытых пространствах – 72 чел./км2. Столь высокая плотность населения не только редкостный факт в сельской местности, находящейся далеко за пределами зон влияния городов, но и свидетельство «жесткого» хозяйственного освоения вследствие которого стали неизбежными экологические проблемы.

II По инженерно-геологическим условиям

Территория района расположена в пределах Чувашского плато, на Приволжской возвышенности с абсолютными отметками поверхности от 90 до 250 м.

Грунты устойчивы для любого вида строительства, грунтовые воды залегают на глубине 3 – 5 м и более. Локально, в понижениях рельефа, могут быть отмечены грунтовые воды типа верховодки, залегающие на глубине 0,5 – 2м.

По инженерно-геологическим условиям не подлежат застройке месторождения полезных ископаемых.

Овраги, развитые в пределах района, имеют небольшую глубину и протяженность и подлежат облесению в комплексе с другими противоэрозионными мероприятиями.

К территориям, неблагоприятным для освоения относятся низкие террасы реки Булла с её притоками, затапливаемые во время паводков, а также крутые, обрывистые береговые уступы.

В целом, Батыревский район благоприятен для хозяйственного освоения.

III По водообеспечености

Район в целом частично обеспечен пресными подземными водами для хозяйственно-питьевого водоснабжения.

Все реки – малые водотоки.

Запасы подземных вод очень малы и характеризуются повышенной минерализацией.



IV По степени эрозионной опасности

Район ограничено благоприятен для освоения из-за широкого развития овражной эрозии. Большинство оврагов находится в активной стадии развития, имеют большое количество отвершков. Склоны холмов и возвышенностей в значительной степени подвержены водной эрозии. Широкое развитие эрозионных процессов затрудняет ведение сельскохозяйственных работ, прокладку инженерных коммуникаций и пр.

Комплексной оценкой территории выявлены участки, подверженные эрозии и в том числе, оврагообразованию, на которых требуется проведение соответствующих мероприятий по борьбе с эрозией и ее предотвращению.

V По транспортной обслуженности

Транспортная обслуженность района не одинакова. 30% территории попадает в зону благоприятную и ограниченно благоприятную. Исключение составляет село Батырево, которое имеет наиболее выгодное транспортное расположение на примыкании к транзитной автодороге федерального значения Цивильск-Ульяновск автодороге республиканского значения Шемурша – Сойгино.



VI По ланшафтно-рекреационной оценке

Батыревский район обладает значительными рекреационными ресурсами, которые представлены в основном лесными территориями, в том числе по берегам реки Булы, мелких речек и ручьев, также пойменными территориями.

Лесные массивы района благоприятны для различных видов рекреации: кратковременного, длительного, оздоровительного отдыха, спорта, туризма, экотуризма, сбора грибов и ягод.

Наиболее благоприятными для рекреации являются зандровые ландшафты с сосновыми лесами с примесью березы, осины, реже – ели и липы.

Благоприятными являются плоские и пологоволнистые равнины с еловыми, дубовыми, березовыми, осиновыми и липовыми лесами с примесью ясеня, клена, ильма.

Выборочно-благоприятными являются урочища склоновых местностей с мелколиственными лесами в условиях интенсивной эрозии.

Территории, наиболее благоприятные для рекреационного использования и развития, могут иметь районное и частично республиканское значение с учетом значимости района в системе рекреации и туризма в соответствии со «Схемой развития» республики Чувашия. Природные особенности района; ландшафты, поймы рек наличие лесных пространств, живописные сельскохозяйственные угодья в сочетании с залесенными оврагами, а также наличие памятников природы, архитектуры, истории, культуры позволяют выделить основные зоны для развития отдыха, туризма и спорта.

Проектом предлагаются зоны рекреации:


  • в лесном массиве на южной границе района западнее п.Кзыл-Камыш вдоль русла р.Куровая;

  • на восточной окраине района у с.Алманчиково на реках Карла и Була;

  • на северо-западе района между д.Бахтигильдино и Балабаш-Баишево, эта зона по руслу р.Була переходит в участки реставрации Булского степного коридора, являющегося одной из осей экологического каркаса. По этой оси расположены памятники природы, которые также могут иметь ограниченное рекреационное значение.

  • восточнее с.Первомайское в районе д.Малые Арабузи и Выселки-Шигали предлагается организация зоны массового кратковременного отдыха, в том числе – на воде. В этой зоне расположен памятник природы республиканского значения «Каенсар» общей площадью 150,40 га. Он организован в 1995 г., представляет собой высокобонитетное сосновое насаждение, колочные сосновые леса, имеющие рекреационное значение. В целях сохранения уникальных насаждений на территории памятника природы рекомендуется регламентированное посещение.

  • Рекреационные зоны республиканского значения выделены в соседнем Алатырском районе на реке Суре и Бездне

Территории рекреационных зон предполагается использовать в основном для кратковременного отдыха с ограниченным размещением стационарных объектов сервиса.

Лесные массивы западной и юго-западной части района в целом благоприятны для кратковременного отдыха населения при соблюдении режима запретных лесных полос вдоль рек.

Проектируемое расширение национального парка Чаваш Вармане и его охранной зоны будет регламентировать рекреационное использование лесов в южной части района. Это исключает широкое размещение здесь объектов длительного отдыха.

Выводы:

В результате комплексного системного анализа территории района определилось следующее:



  • За исключением участков интенсивного оврагообразования, вся территория, в целом благоприятна для градостроительной деятельности. Градостроительное освоение на территории района сводится к территориальному развитию села Батырева, в основном за счет использования свободных участков и уплотнения малоценного фонда.

  • Площадки для возможного размещения промышленности в районе не изыскивались, так как по современному использованию территории и ряду градостроительных требований район оценивался, как неблагоприятный.

  • Ландшафты района, в основном, благоприятны для рекреации: кратковременного, длительного, оздоровительного отдыха, спорта, туризма, экотуризма, сбора грибов и ягод. Факторами, ограничивающими рекреацию, являются широкое развитие эрозионных процессов, слабая устойчивость ландшафтов в естественном состоянии к рекреационным нагрузкам
    (до 3/чел.га), отсутствие крупных водных объектов, наличие ООПТ.

Территория Батыревского района является звеном республиканского природного каркаса. Открытые пространства района отличаются высокоплотной системой расселения. Однако, проектное использование территории района под строительство должно быть ограничено из-за высокой ценности с/х земель, подлежащих всемерному сохранению и резервированию с неизменяемым использованием.

В перспективе должно быть ограничено территориальное разрастание поселений, а размещение непрофильных производств законодательно запрещено.


Схема. Рекреационная оценка ландшафтов



Достарыңызбен бөлісу:
1   ...   17   18   19   20   21   22   23   24   ...   38


©kzref.org 2017
әкімшілігінің қараңыз

    Басты бет